華人海外置業正呈現一些新趨勢：投資者更理性，市場更細分；德國、日本和泰國成為新的投資熱點；而在傳統投資熱點美國，中國留學生呈現低齡化趨勢，購房需求從短期出租向長期居住持有轉變，對商業地產的投資也從純粹購買辦公場地轉向企業并購。

近日，中文國際房產資訊平臺居外網發布了題為《直面海外房產華人買家》的消費者調查報告。報告顯示，2014年海外置業熱潮波及中國二三線城市的中小企業家，在海外置業動機中，投資占35.8%，移民占34.2%，教育占18%，生活方式或旅游占6.7%，投資者年齡主要集中在35-45之間。

葛奕婕認為，現在的海外置業投資者越來越理性。居外網最大的用戶群體是持有現金資產在50萬到100萬美元的中產階級，他們現在更關心投資回報率的問題。海外置業的市場現在更加細分，例如居外的頂豪業務推出3000萬美元的豪宅，面向身價幾十億的投資人；而對于其他的投資者，澳洲或新西蘭的農場、農地則是較受歡迎的項目，原因在于此類地產一方面可以用于投資，一方面擁有的土地可以繼承。

據居外網中國區總經理葛奕婕介紹，今年，德國、日本和泰國成為新興的海外置業熱點。2014年3月至12月，平均每月有250萬華人消費者訪問居外網，通過追蹤用戶在的物業查詢、頁面瀏覽量、房產經紀人電話記錄等方式，居外網計算出2015年第二季度各國購房意愿指數，發現日本的購買意愿指數環比上升54%，泰國環比上升51.3%。

葛奕婕認為，熱點城市的出現首先由于國家層面的因素，近年來中德關系友好發展，促進中國公司在德投資增長，帶動個人地產購置。其次，德國在歐洲經濟體中經濟增長較為強勁，柏林房價正處于上升期，吸引了更多華人投資。同時，中國留學生是德國最大的海外留學生群體，也促進了當地的地產投資。

葛奕婕稱，日本經歷20多年經濟不景氣后，政府采取了一系列提振經濟的措施，再加上東京成為2020年奧運主辦城市，房價有上升的趨勢。“東京的物價甚至比上海便宜，而且日本的單身公寓很受白領歡迎，加上日元貶值，這些因素都吸引中國投資者。”

而泰國的熱門地產項目主要集中在旅游城市，如普吉、清邁。葛奕婕分析，在泰國買房的華人考慮到離中國較近，購置的房產可用于旅游度假，這類買房者主要是為了改善生活，而不是投資需求。

據居外網調查，2014年，在美華人花費1051億美元購買美國房產。美國華人購置房產均價約為145.95萬美元，略高于本土約129.22萬元的平均水平。紐約華裔所購房產均價為490萬美元，比紐約市所有房屋交易的均價高9倍。

中國留學生正呈現低齡化趨勢，更多的初中生來到美國。一位在紐約居住30年，并從業3年的地產經紀人ShirleyHu向財新記者介紹，紐約擁有包括哥倫比亞大學、紐約大學、茱莉亞音樂學院在內的優質教育資源，吸引了眾多中國留學生。但這幾年留學生越來越趨向低齡化，從大學過渡到初中。她經手的客戶很多都經營個人生意，在繳納美國投資移民EB5的50萬美元項目投資款后，會根據學校區位尋求住房，后期也會由于升學等因素更換房產。據她了解，這些購房者基本上都有豐富的出國經歷，看重紐約的教育資源，購房更注重品質，對價格不太敏感。

同在紐約的蘇富比國際地產經紀人VannessaKaufman向財新記者介紹，在美華人購房最大的變化是從短期出租轉變為長期居住持有。在紐約購置房產的華人投資者追求穩健投資與資產保值。2008年紐約房價下降25%，2009年整個曼哈頓房產交易只有4筆，但2010年迅速回升25%，比其他地區受金融危機影響要小。Vannessa介紹，去年紐約資產平均升值18%，高投資回報率吸引更多的中國購房者。她認為，與日本人上世紀80年代在美國購房之后快速脫手不同，中國購房者都是長期持有，所以短期看華人投資者確實在推動紐約房價上升，但長期看市場依舊穩定。

美國第六大商業地產經紀公司SperryVanNess亞洲地區執行總裁JeffAlbee對財新記者說，目前華人在美國的商業地產投資，也從純粹的買房做辦公場地，開始轉向企業業務的并購。同時，美國的地產經紀公司也由單純的賣房，過渡到幫助中國企業了解美國市場。

JeffAlbee認為，近幾年中國政府開放了海外投資管制，是很大的政策利好，極大的推動了華人海外置業的增長。而美國人一般認為中美的生意會在合作中取得共贏，因此對于中國資本的進入并不恐慌。

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