第七章 收益法及其運用

第七節 投資組合技術和剩余技術

投資組合技術：

針對本知識點提問?投資組合技術(band of investment technique)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合。

(一)土地與建筑物的組合

運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，如評估的是房地價值還是土地價值或建筑物價值，采用的資本化率應有所不同。相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

(二)抵押貸款與自有資金的組合

在房地產市場與金融市場緊密聯系的現代社會，購買房地產的資金通常由兩部分組成：一部分是自有資金(或稱權益資本)，另一部分是抵押貸款。因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對報酬的要求：貸款人(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風險相當的貸款利率報酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當的投資報酬。

剩余技術：

針對本知識點提問?剩余技術(residual technique)是當已知整體房地產的凈收益、其中某個組成部分的價值和各個組成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產的凈收益中扣除歸屬于已知組成部分的凈收益，求出歸屬于另外組成部分的凈收益，再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資本化，得出房地產中未知組成部分的價值的方法。此外，把求出的未知組成部分的價值加上已知組成部分的價值，還可以得到整體房地產的價值。剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術。

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