第七章 收益法及其運用

第六節 直接資本化法

直接資本化法概述：針對本知識點提問?(一)直接資本化法的含義及基本公式

直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數法。

預測的未來第一年的收益有時用當前的收益近似代替。可用于直接資本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益。

(二)幾種收益乘數法

對應著不同的收益類型，收益乘數有潛在毛收入乘數(potential gross income multiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(net income multiplier，NIM)。相應地，收益乘數法有潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

資本化率和收益乘數的求取方法：

針對本知識點提問? 資本化率和收益乘數都可采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期限的長短)等相同的許多類似房地產的有關資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。資本化率(R)還可通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關系(見后面"資本化率與報酬率的區別和關系")及投資組合技術(見本章第六節)求取。

資本化率與報酬率的區別和關系：

針對本知識點提問? 資本化率(R)和報酬率(y)都是將房地產的預期收益轉換為價值的比率，但兩者又有很大的區別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產的預期收益轉換為價值的比率;報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現的方式將房地產的預期收益轉換為價值的比率。資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算)，僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力;報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現值的比率。

直接資本化法與報酬資本化法的比較：針對本知識點提問?(一)直接資本化法的優缺點

直接資本化法的優點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況;③計算過程較簡單。

但由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的房地產的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。假設估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產的凈收益每年上漲3%，如果以該房地產的資本化率8%將估價對象的凈收益轉換為價值，則會高估估價對象的價值。

(二)報酬資本化法的優缺點

報酬資本化法的優點是：①指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎;②每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀并容易理解;③由于具有同等風險的任何投資的報酬率應是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產來求取報酬率，而通過其他具有同等風險的投資的收益率也可以求取報酬率。

但由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價師的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合實際情況。當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價師可以通過投資者在有同等風險的投資上所要求的收益率來確定估價對象的報酬率。

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