個人住房貸款
第一節 基礎知識
一、 個人住房貸款的概念和分類
個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
(一)按照資金來源劃分
1 . 自營性個人住房貸款
2 . 公積金個人住房貸款
3 . 個人住房組合貸款
(二)按照住房交易形態劃分
1 . 新建房個人住房貸款
2 . 個人再交易住房貸款
(三)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款
二 、個人住房貸款的特征
1 . 貸款金額大、期限長
2 . 以抵押為前提建立的借貸關系
3 . 風險因素類似，風險具有系統性特點
三 、個人住房貸款的發展
四、個人住房貸款的要素
(一)貸款對象
(二)貸款利率
(三)貸款期限
(四)還款方式
(五)擔保方式
個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式
(六)貸款額度
(一)貸款對象
個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求：
①合法有效的身份或居留證明
②有穩定的經濟收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力
③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議、符合規定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他。
④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;
(二)貸款利率
個人住房貸款的期限在1年以內(含1年)的貸款，實行合同利率，遇法定利率調整不分段計息;貸款期限在1年以上的，合同期內遇法定利率調整時，可由借貸雙方按商業原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調整，也可采用固定利率的確定方式。但實踐中，銀行多于次年1月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。
(三)貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據自身情況，各行規定有所差異。
(四)還款方式
個人住房貸款還款方式有：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。
一般來說，貸款期限在1年以內(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。
(五)擔保方式
個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。
在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以抵押擔保
為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證
的方式。
抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發商或售房單位，且與銀行簽訂了《商品房銷售貸款合作協議書》。
一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發商承擔階段性保證責任。
二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。借款人、抵押人、保證人應同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。
在所抵押的住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，根據合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責任。
采用抵押擔保方式的，抵押的財產必須符合《擔保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定。借款人以所購住房作抵押的，銀行通常要求將住房價值全額用于貸款抵押;若以貸款銀行認可的其他財產作抵押的，銀行往往規定其貸款額度不得超過抵押物價值的一定比例。
采用質押擔保方式的，質物可以是國家財政部發行的憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、符合貸款銀行規定的企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。
采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。
(六)貸款額度
個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發放額度一般是按擬購住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數額來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不低于30%，對已利用貸款購買住房又申請購買二套(含)以上住房的首付款比例不低于40%。
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