整理“2015年土地登記代理人《法律知識》考點整理”，助您備考成功。

點擊查看：

國有土地使用權概述

一、國有土地使用權的主體

境內外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國有土地使用權。

在我國現行立法中，1986年頒布的《民法通則》第80條第1款規定"國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用"，沒有提到非公有制單位和個人。同年頒布的《土地管理法》第7條規定"國有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用"，增加了個人，但仍未包括非公有制單位。1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第3條規定："中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。"對用地單位不再區分所有制，也不分境內外，并且包括了個人，使國有土地使用權的主體進一步擴大。1998年修訂后的《土地管理法》第9條規定"國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用"，肯定了1990年的改革成果。

二、國有土地使用權的取得

(一)關于國有土地使用權的一般取得方式

《土地管理法》第2條第5款規定，"國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。"可見，我國國有土地使用權最基本的取得方式為有償使用和無償劃撥。《土地管理法實施條例》第29條規定，國有土地有償使用的方式有三種：(1)國有土地使用權出讓;(2)國有土地租賃;(3)國有土地使用權作價出資或者入股。其中作價出資或入股不是土地使用權的原始取得方式，它只能跟轉讓一樣，被看作是土地使用權繼受取得(傳來取得)的一種方式。因為作價出資或入股均以出資人向國家繳納出讓金或租金為條件，作價出資或入股的土地使用權要么是出讓國有土地使用權，要么是租賃土地使用權(指以國家為出租人的租賃關系)。

在市場經濟條件下，土地的無償使用不利于我國地產市場的秩序和發展，劃撥土地的自發入市，形成了"土地隱形市場";土地資源在無償使用情況下常常被低效利用;低成本的土地征用亦導致對集體土地的濫征，從而加速耕地流失。為避免由此產生的諸多弊端，體現鼓勵土地有償使用的立法政策，應當對國有土地使用權的劃撥取得方式加以嚴格控制。這一點，在1992年11月4日《國務院關于發展房地產業若干問題的通知》中有明確規定。

(二)關于中外合資企業場地使用權和城市私房用地使用權的特殊取得方式

中外合資企業的場地使用權，是歷史上形成并且為立法所確認的一種國有土地使用權取得方式。《中外合資經營企業法》第5條第3款規定："中國合營者的投資可包括為合營企業經營期間提供的場地使用權。如果場地使用權未作為中國合營者投資的一部分，合營企業應向中國政府繳納使用費。"而且，按照《中外合資經營企業法實施條例》第48條的規定，合營企業所需場地的使用權，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對合營企業的出資，其作價金額應與取得同類場地使用權所應繳納的使用費相同。在我國的實踐中，外商投資企業所需場地使用權或經依法審批由合營企業取得，或作為中國合營者在合營企業中的一部分出資。但所繳納的場地使用費以及與之等價的作價金額均低于有償取得國有土地使用權而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。

此外，《確定土地所有權和使用權的若干規定》第28條規定："土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉為國有后迄今仍繼續使用的，可確定現使用者國有土地使用權。"可見，城市私有房屋所占土地由私有轉變為公有后，私房主仍可享有國有土地使用權，但其取得方式明顯不同于國有建設用地的一般取得方式，也應被視作一種特殊取得方式。

(三)關于國有農用土地(包括可開發為農用的未利用土地)使用權的特殊取得方式

關于國有農用土地使用權的取得，《土地管理法》和《農業法》的相關法條已經作出了規定。該法第15條規定，"國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。"另外該法第2條第5款規定："國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。"在這里，出讓等有償使用方式及劃撥方式的適用范圍并不限于國有建設用地。因此，國有農用地和未利用地的取得方式應包括出讓、租賃、承包和劃撥。

三、國有土地使用權的內容與限制

依現行立法的規定，任何國有土地使用權人都可對國有土地行使占有權和使用權。但是，國有土地使用權取得方式的不同，決定了權利內容有所不同。《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第5條規定："未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。"可見，劃撥國有土地使用權人對劃撥國有土地使用權在未轉變為出讓國有土地使用權并符合其他條件時，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。而轉讓、出租、抵押是土地使用權的處分權能，因而劃撥國有土地使用權中并無對權利本身的處分權能。需要指出的是，這里所說的處分權能，是指使用權人對其享有的占有、使用和收益權益以及相關義務的處分，并不涉及土地的終級歸屬。

更多精彩資訊請關注查字典資訊網，我們將持續為您更新最新資訊!